知人と自宅の売買をすることになった、隣の土地を買いたい、親子間で不動産の取引をする、など不動産仲介業者に手数料を払ってまで依頼することもない不動産の売買。

また、インターネットなどでも仲介手数料の負担がない個人間売買が増加しています。

　しかし、面倒な手続きやさまざまな問題がおきたらどうしようと悩んでいる方がほとんどです。専門書を読んでも実際の状況と合わないなどで、よくわからない方も多くいます。 それでも今の厳しい経済状況のもと経費を削減するため自分たちだけで出来ることはやりたいと考えている方が今後も増えて行くと思われます。 ただ、不動産の取引では、権利関係・法令上の制限・水道管等の設備状況などの物件の状況や正しい契約書の作成・代金の支払い方・担保の抹消・登記の申請・物件の明渡しなど非常に多くの事柄の把握や解決が必要です。

　また、一番重要な事は売主と買主は立場が相反するということです。最初はお互い仲良くやっていても後で何か問題が起こると些細なことでもいざこざが起こり、他人よりお互いの状況が悪くなってしまいます。

　当事務所では、不動産業界経験のみならず予防法務専門家である行政書士としての資格と宅建資格・関連法律知識を生かし公正・中立な立場で取引をサポートいたします。

�@売主（所有者）の確認

　たとえ夫婦・親子・兄弟であってもあくまでも本人が売主です。 相続がある場合は相続の完了。子供が変わりに契約をする場合親の意思の確認が必要です。当社では行政書士事務所併設ですから必要となる相続手続も一括でご依頼、ご相談いただけます。

�A 権利証の確認

　権利証（一般的には「登記済証書」と書いてあります）が無くても売買登記は出来ますが、保証書等の書類や費用と時間がかかりますので事前の確認が必要です。また、売買対象の物件全てについての権利証があるかの確認も必要です。

�B 登記簿謄本で権利関係の確認

　名義の他に、差押さえ・仮登記・抵当権・賃借権・地上権・地役権・先取得権などの権利関係がないかを登記簿謄本で確認する必要があります。もし、何らかの権利が登記されていたときは、どのようにすればこの登記が消せるのかを事前に確認・相談をしておく必要があります。

�C 債務超過の場合の措置

　売主が借りている住宅ローンなどの債権の残高が売買金額を超えている場合は、売主はその差額を別の資金で用意しなければなりませんので事前の打ち合わせと準備が必要です。もし、売主にこの手当てが出来なければ売買は出来ません。

�D 法令上の制限調査と関連許認可手続

　建物がある場合建築基準法の制限に抵触している場合（建ぺい率・容積率オーバーや接道義務、用途違反など）再建築が出来なかったり、同じ面積のものが建たなかったりする場合があります。 また、建築基準法以外にも農地法、都市計画法など関連する様々な法令上の制限があり、その窓口も一箇所ではなく様々ですので充分な調査が必要です。専門家による法令上の制限に関するアドバイスも後のトラブルを避ける意味から肝要なものです。 ご依頼によりこうした法令上の制限にかかる許認可手続も法定行政書士業務としてご依頼いただけます。買主様側が必要とされる場合併せてご相談いただけます。 尚、建築業者や宅建業者がこうした許認可を代理で行う例が見られますが、法律違反となり処罰の対象となります。

�E 境界の確認

　境界の確認は大変大事なことです。これをあいまいのままに土地や一戸建ての取引をしてはいけません。特に数十年前と違って今は土地単価が高いので少しの誤差でも百万円単位で違ってきて大問題に発展してしまいます。 売主は、買主に境界杭や境界鋲などを設置して明示をしなければなりません。 そして必ず隣地所有者を立ち合わせて境界を確認してもらいます。必要に応じ測量士等の専門家と連携して、きちんと決めることをおすすめします。

�F 水道・排水・ガス・電気設備の確認

　建物が建っていれば大体設備は整っている場合が多いのですが、更地の場合は水道管や排水管がその土地に入っているかどうかは重要なことです。もし無ければ引き込むために高額な費用がかかってしまいます。 また、前面道路に給水管があってもその管の所有者を調べておかなくてはいけません。所有者が公共的な立場の所有（市区町村などの公共団体や水道組合）なら良いのですが、個人が引いた管ですとその管から引かせてもらう（分岐）のに分担金や負担金が高額にかかる場合があります。また、管の太さによっては容量が足りないために分岐が出来ない場合もあります。　 また、これらの施設管が他人の土地を通って来ている場合や、自分の土地内に他人の管が通っている場合もありますので充分な調査が必要です。 また、最近は少なくなりましたが汚水を浄化槽で処理している場合、土地が狭いので浄化槽が一軒で置けずにお隣と共同で使っていることがあります。また、本下水工事が済んだ所では以前使っていた浄化槽をそのままにしていたり、掘り出すには大変なので土中に埋めてしまっていることもありますので売主によく確認しておく必要があります。

�G マンションの場合は管理費・修繕積立金額等の確認

　マンションの場合、管理費や修繕積立金などが毎月徴収されますが、計画的に値上げされたり、大規模修繕のために一時金として数十万円以上の別途の負担金が発生することがあります。これは管理組合や管理会社で聞いて長期修繕計画書や組合の総会の資料を見させてもらうとよいでしょう。

�H 買主の資金計画・ローン申請の補助

　購入資金には売買代金の他、登記費用・火災保険料・住宅ローン保証料・事務手数料・契約印紙代・不動産取得税など様々な費用がかかりますので、トータルな資金計画を立てなければいけません。 住宅ローンも誰でも借りられると思いがちですが、銀行は厳しく審査をしています。高額なお金を貸すのですから当たり前のことだと思います。返済金額が今の家賃より安くなるからと安易に決めないようにしましょう。そもそも自分は購入出来るのかということをよく確認してください。

　当事務所では、購入前相談を行っておりますのでご利用ください。 当事務所では行政書士による企業家支援業務として融資に向けての事業計画書作成もお手伝いしております。　買主様が必要とされる場合一括でご依頼いただくことができます。

�I 売主の借入れ債務の返済手続き

　売主さんが借りている住宅ローンなどの債務を売却金で返済する場合は、買主から代金の支払いと同時に抵当権の抹消をしなければいけませんが、銀行はその抵当権抹消書類をすぐには用意できません。それには銀行などの金融機関との事前打ち合わせを充分にしておかなければいけません。

�J 契約・残代金引渡しの立会い・助言

　契約書は難しい法律用語の羅列ではなく、事前の打ち合わせ事項をわかりやすく簡潔に漏れの無いように記載してあれば良いのです。お互い言った言わないという争いの無いように証拠として作っておき、取引の基本としてお互いの署名・押印をして保管しておきます。

　予防法務専門家たる行政書士が法定業務である契約書チェック・作成をお引き受けいたします。

�K 固定資産税等の清算手続き

　固定資産税や都市計画税などの公租公課はその年の１月１日の所有者に課税し５月より徴収されます。役所ではその年内での売買による清算はしてくれません。 よって、個人的に清算します。その年の税額を、１月１日（東日本方面ではこの日を用いることが多いです）もしくは４月１日（西日本方面ではこの日が多いです）を起算日として、引渡し日の前の日までを売主、引渡し日以降を買主として日割りで清算します。